Häufige Fragen am Ende des Mietverhältnisses

von Michael Forster

 

Liebe Mitbürgerinnen und Mitbürger, in der heutigen Ausgabe möchte ich auf ein Thema zu sprechen kommen, auf welches ich häufiger angesprochen werde; die Frage nach Rechten und Pflichten zum Ende eines Mietverhältnisses:

 

  1. Wer kann wann kündigen?

Der Mieter kann jederzeit mit einer Kündigungsfrist von 3 Monaten ohne Angabe von Gründen das Mietverhältnis durch ordentliche Kündigung beenden.

Der Vermieter benötigt einen der gesetzlich vorgegebenen Gründe, um dem Mieter das Mietverhältnis zu kündigen:

  • Pflichtverletzung des Mieters

Hierbei ist darauf zu achten, dass es sich um eine „nicht unerhebliche“ Beeinträchtigung der Interessen des Vermieters handeln muss. Im Zweifel sollte vor Kündigung eine Abmahnung erfolgen.

  • Eigenbedarf

Bedeutet, der Mieter selbst, zu seinem Hausstand gehörende Personen oder Familienmitglieder benötigen die Wohnung selbst zu Wohnzwecken - nicht zu gewerblichen Zwecken.

  • Hinderung der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung

Es gilt der Grundsatz: „Kauf bricht nicht Miete“. Das bedeutet, beim Kauf eines Grundstückes wird das Mietverhältnis mit übernommen. Ausnahmsweise kann der Verkaufswunsch einen Kündigungsgrund darstellen, wenn der Eigentümer das Grundstück ansonsten nicht verkaufen könnte und hierdurch erhebliche Nachteile erleiden müsste.

Die Kündigungsfrist beträgt für den Vermieter ebenfalls 3 Monate bei einer Mietdauer von 0-5 Jahren, 6 Monate bei 5-8 Jahren und 9 Monate ab einer Dauer von 8 Jahren.

 

Zudem haben beide Parteien die Möglichkeit, das Mietverhältnis durch außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund zu beenden.

Ein solcher Grund liegt etwa für den Vermieter vor, wenn sich der Mieter mit 2 Monatsmieten im Rückstand befindet.

 

  1. Was ist mit der Kaution?

Nahezu jeder Vermieter verlangt von seinem Mieter die Zahlung einer Kaution. Diese darf bis zur dreifachen Höhe einer Netto-Monatsmiete betragen.

Die Mietkaution ist zu Beginn des Mietverhältnisses zu leisten. Sie darf in bis zu 3 Monats-Raten gezahlt werden.

Die Kaution dient dem Vermieter als Sicherheit für rückständige Miete, Ansprüche aus der Betriebs- bzw. Nebenkostenabrechnung, Ansprüche auf Schadensersatz wegen Schäden in der Mietwohnung und Schadensersatz wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen (sofern der Mieter dazu verpflichtet ist).

Wichtig ist diesbezüglich zu erwähnen, dass es nicht zulässig ist, die Kaution am Ende des Mietverhältnisses „abzuwohnen“, also mit der eigentlich zu zahlenden Miete zu verrechnen.

Der Vermieter ist verpflichtet, die Mietkaution an den Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses herauszugeben, soweit für ihn kein Sicherungsbedürfnis mehr besteht. Dies ist der Fall, wenn der Vermieter alle Umstände ausreichend prüfen konnte, welche zu Schadensersatzforderungen führen könnten und genug Zeit hatte, eine Endabrechnung zu erstellen. Die Rechtsprechung geht hierbei von einem Zeitraum von 3-6 Monaten aus.

 

Aus meiner praktischen Erfahrung heraus kann ich jedem Vermieter nur raten, auf die Bezahlung einer ausreichenden Kaution zu bestehen. Das Risiko am Ende des Mietverhältnisses mit einem hohen finanziellen Schaden dazustehen, wird hierdurch erheblich verringert.

 

  1. Was ist zu tun, wenn der Mieter nicht bezahlt?

Ein häufiges Problem für Vermieter ist, wenn Mieter mit ihren Zahlungsverpflichtungen in Verzug geraten.

Hierbei stellt sich die Frage, ob das Vertrauen in den Mieter weiter besteht, so dass davon ausgegangen werden kann, dass zukünftig die Mietzinszahlungen reibungslos fließen werden, oder ob der Vermieter das Mietverhältnis beenden will.

Soweit das Mietverhältnis fortgeführt werden soll, muss der Mieter aufgefordert werden, die rückständigen Mieten umgehend zu bezahlen.

Ansonsten ist das Mietverhältnis entsprechend den obigen Ausführungen zu kündigen. Dem Mieter ist dann eine angemessene Frist zur Räumung der Wohnung zu setzen. Wird diese Frist vom Mieter nicht eingehalten, so muss Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht beantragt werden.

Dieser in der Vergangenheit oft sehr zeitaufwändige - aber notwendige - Verfahrensgang wurde durch die Mietrechtsreform zum 01.05.2013 verkürzt. Seitdem sind Räumungsklagen von den Gerichten vorrangig zu bearbeiten.

Liegt ein entsprechendes Räumungsurteil schließlich vor, so kann dieses dem zuständigen Gerichtsvollzieher mit dem Auftrag zur Räumung der Immobilie übergeben werden. Dieser wird die Räumung dann notfalls mit Hilfe der Polizei sowie einer Spedition vornehmen.

Diesbezüglich ist jedoch zu beachten, dass sämtliche Verfahrenskosten (Gerichtskosten, Anwaltskosten, Gerichtsvollzieher, Spedition, Einlagerung) vom Vermieter getragen werden müssen. Zwar hat er einen Kostenerstattungsanspruch gegen den Mieter. Ist dieser jedoch nicht pfändbar, so bleibt der Vermieter auf seinen Kosten sitzen.

 

  1. Muss ich die Wohnung vor Rückgabe renovieren?

Die Antwort auf diese Frage kann nicht allgemein beantwortet werden. Sie hängt von den Vereinbarungen im Mietvertrag ab.

 

Grundsätzlich sind Renovierungsarbeiten in Mietwohnungen Vermietersache. Diese Pflicht kann vom Vermieter jedoch auf den Mieter übertragen werden. Viele Mietverträge enthalten entsprechende Klauseln, wonach der Mieter zur Renovierung verpflichtet wird.

 

In solchen Klauseln wird entweder geregelt, dass Renovierungsarbeiten nach Ablauf gewisser Renovierungsfristen oder bei Auszug zu erfolgen haben.

 

In älteren Mietverträgen war es durchaus üblich, dass eine Kombination von beiden Verpflichtungen enthalten war. Mittlerweile wurde jedoch vom BGH (Bundesgerichtshof) entschieden, dass eine Kombination aus beiden Klauseln unwirksam ist, mit der Folge, dass der Mieter gar keine Schönheitsreparaturen durchführen muss.

 

Zu den einzelnen Regelungen ist Folgendes zu sagen:

 

Renovierungsfristen:

In älteren Mietverträgen finden sich meist Klauseln wie: „Die Durchführung der Schönheitsreparaturen obliegt dem Mieter. In Badezimmer und Küche ist alle 3 Jahre, in Wohnräumen alle 5 Jahre und in den übrigen Räumen alle 7 Jahre die Renovierung vorzunehmen.“

 

Diese Regelung wurde bereits im Jahre 2004 vom BGH für unwirksam erklärt. Entsprechend diesem Urteil dürfen Renovierungsfristen keine starre Fristenregelung enthalten. Es muss Rücksicht auf die tatsächliche Renovierungsbedürftigkeit genommen werden. Demnach wäre die oben erwähnte Klausel dann jedoch wirksam, wenn sie über einen Zusatz verfügte, welcher klarstellt, dass die Zeiträume lediglich Empfehlungen sind und vom tatsächlichen Renovierungsbedarf abhängen.

 

Endrenovierung bei Auszug:

Bis vor einigen Jahren enthielten die meisten Mietverträge Klauseln, wonach der Mieter bei Auszug aus der Mietwohnung diese wieder in den Stand zu versetzen hatte, in welchem er sie übernommen hatte.

 

Eine solche Regelung ist mittlerweile ebenfalls vom BGH für ungültig erklärt worden.

Auch in dieser Entscheidung stellte die oberste Instanz der ordentlichen Gerichtsbarkeit auf den Renovierungsbedarf ab. Eine starre Regelung, wonach in jedem Falle bei Auszug Renovierungsarbeiten an der gesamten Wohnung unabhängig vom Abnutzungsgrad vorzunehmen seien, benachteilige den Mieter in unzumutbarer Weise.

 

Um dennoch die Mietwohnung in einem ordentlichen Zustand zurückzuerhalten, stehen dem Vermieter zwei Möglichkeiten zur Verfügung.

 

Einerseits kann er einzelvertraglich - nicht durch eine vorformulierte Klausel im Mietvertrag - mit dem Mieter eine Endrenovierung bei Auszug vereinbaren.

 

Andererseits gibt es die Möglichkeit einer Quotenabgeltungsklausel, wie sie in den neuen Musterverträgen meist enthalten ist. Das bedeutet, dass sich der Mieter an den Renovierungskosten anteilig (z.B. in Höhe von 20% pro Jahr seit der letzten Renovierung) beteiligen muss.

Auch hierbei muss jedoch im Detail auf die korrekte Ausgestaltung geachtet werden, da auch derartige Klauseln bereits teilweise für unwirksam erklärt wurden.

 

Zusammenfassend ist zu sagen:

- Vermieter sollten darauf achten, immer die neuesten Mietvertragsformulare zu benutzen. Absolute Sicherheit besteht bei der sehr mieterfreundlichen Rechtsprechung jedoch nie.

- Mieter sollten bei Auszug überprüfen, ob sie zur Renovierung verpflichtet sind oder nicht. Renovieren Sie, obwohl sie dazu nicht verpflichtet waren, haben Sie Anspruch auf Aufwendungsersatz.

 

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