Mietrecht: Renovierung bei Auszug?

von Michael Forster

 

Liebe Mitbürgerinnen und Mitbürger, in der heutigen Ausgabe möchte ich auf ein Thema zu sprechen kommen, auf welches ich häufiger angesprochen werde; die Frage: Muss der Mieter beim Auszug aus einer Mietwohnung diese renovieren?

Die Antwort auf diese Frage kann nicht allgemein beantwortet werden. Sie hängt von den Vereinbarungen im Mietvertrag ab.

Grundsätzlich sind Renovierungsarbeiten in Mietwohnungen Vermietersache. Diese Pflicht kann vom Vermieter jedoch auf den Mieter übertragen werden. Viele Mietverträge enthalten entsprechende Klauseln, wonach der Mieter zur Renovierung verpflichtet wird.

In solchen Klauseln wird entweder geregelt, dass Renovierungsarbeiten nach Ablauf gewisser Renovierungsfristen oder bei Auszug zu erfolgen haben.

In älteren Mietverträgen war es durchaus üblich, dass eine Kombination von beiden Verpflichtungen enthalten war. Mittlerweile wurde jedoch vom BGH (Bundesgerichtshof) entschieden, dass eine Kombination aus beiden Klauseln unwirksam ist, mit der Folge, dass der Mieter gar keine Schönheitsreparaturen durchführen muss.


Zu den einzelnen Regelungen ist Folgendes zu sagen:

Renovierungsfristen:

In älteren Mietverträgen finden sich meist Klauseln wie: „Die Durchführung der Schönheitsreparaturen obliegt dem Mieter. In Badezimmer und Küche ist alle 3 Jahre, in Wohnräumen alle 5 Jahre und in den übrigen Räumen alle 7 Jahre die Renovierung vorzunehmen.“

Diese Regelung wurde bereits im Jahre 2004 vom BGH für unwirksam erklärt. Entsprechend diesem Urteil dürfen Renovierungsfristen keine starre Fristenregelung enthalten. Es muss Rücksicht auf die tatsächliche Renovierungsbedürftigkeit genommen werden. Demnach wäre die oben erwähnte Klausel dann jedoch wirksam, wenn sie über einen Zusatz verfügte, welcher klarstellt, dass die Zeiträume lediglich Empfehlungen sind und vom tatsächlichen Renovierungsbedarf abhängen.

Endrenovierung bei Auszug:

Die meisten Mietverträge enthalten Klauseln, wonach der Mieter bei Auszug aus der Mietwohnung diese wieder in den Stand zu versetzen hat, in welchem er sie übernommen hat.

Eine solche Regelung ist mittlerweile ebenfalls vom BGH für ungültig erklärt worden.

Auch in dieser Entscheidung stellte die oberste Instanz der ordentlichen Gerichtsbarkeit auf den Renovierungsbedarf ab. Eine starre Regelung, wonach in jedem Falle bei Auszug Renovierungsarbeiten an der gesamten Wohnung unabhängig vom Abnutzungsgrad vorzunehmen seien, benachteilige den Mieter in unzumutbarer Weise.

Um dennoch die Mietwohnung in einem ordentlichen Zustand zurückzuerhalten, stehen dem Vermieter zwei Möglichkeiten zur Verfügung.

Einerseits kann er einzelvertraglich - nicht durch eine vorformulierte Klausel im Mietvertrag - mit dem Mieter eine Endrenovierung bei Auszug vereinbaren.

Andererseits gibt es die Möglichkeit einer Quotenabgeltungsklausel, wie sie in den neuen Musterverträgen meist enthalten ist. Das bedeutet, dass sich der Mieter an den Renovierungskosten anteilig (z.B. in Höhe von 20% pro Jahr seit der letzten Renovierung) beteiligen muss.

Auch hierbei muss jedoch im Detail auf die korrekte Ausgestaltung geachtet werden, da auch derartige Klauseln bereits teilweise für unwirksam erklärt wurden.

Zusammenfassend ist zu sagen:

  • Vermieter sollten darauf achten, immer die neuesten Mietvertragsformulare zu benutzen. Absolute Sicherheit besteht bei der sehr mieterfreundlichen Rechtsprechung jedoch nie.
  • Mieter sollten bei Auszug überprüfen, ob sie zur Renovierung verpflichtet sind oder nicht.

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